Etsi
  • Rahajunnut

Mitä asuntosijoittaminen on? Osa 3. Miten mä sijoitan asuntoihin?


Miten mä sijoitan asuntoihin?

Nyt kolmannessa ja viimeisessä blogisarjan osassa kerron omasta sijoitusstrategiastani asuntojen parissa. Minulla on kaksi sääntöä yli muiden asuntosijoittamisessa, joiden tulee täyttyä jokaista sijoituspäätöstä harkitessani. Sen lisäksi on hyvä liuta muita tarkoin kriteerein tarkasteltavia asioita, joiden perusteella omat sijoitukseni teen. Kun harkitsee asuntosijoittamista, tulee omat ostokriteerit olla selviä, sillä ostopaikat tulevat useimmiten todella nopeasti ja päätös kohteesta täytyy tehdä lähes heti, jotta pääsee hyviin diileihin käsiksi.

Oma sijoitussalkkuni mukailee pitkälti sitä mitä excel sanoo. Olen määrittänyt itselleni seuraavia kohteita ajatellen kuitenkin reunaehtoja joiden tulee täyttyä, jotta sijoitus on mielestäni riittävän hyvä. Näistä kriteereistä ensimmäinen on positiivinen kassavirta, mutta ei siinä mielessä miten uudiskohteita sekä sijoitusasuntoja myyvät tahot positiivista kassavirtaa markkinoivat. Omassa sijoitusstrategiassani kassavirran tulee olla positiivinen, vaikka asunto ostettaisiin yli 100% velkavivulla. Tällä tarkoitan sitä, että ostovaiheessa kassavirran tulee kestää asunnon velaton myyntihinta, varainsiirtovero sekä muut ostossa aiheutuneet rahoitus- ja järjestelykulut, kuten maanmittauslaitokselle maksettava osakekirjan siirtomaksu (joka sekin maksaa yllättävän paljon). Tämä johtuu siitä, että mikäli asunnon kassavirta tämän kestää, voi asuntoa käyttää uudelleenrahoituksena seuraaviin kohteisiin, kunhan vakuutta vapautuu tai parhaassa tapauksessa kun asunnon on ostanut selkeästi alle markkinahinnan. Selitän tätä hieman alla lisää.

Jos tavoitteena on kasvattaa asuntosalkkua räjähdysmäisesti suuremmaksi, ei henkilökohtaisesti minulta löydy tarvittavia käteispositioita, jotta asunnon omarahoitusosuuden 30% pystyisi kustantamaan käteisellä rahalla. Tällöin kaikkien sijoitusten salkussa tulee olla kassavirtapositiivisia, vaikka ne olisi ostettu käyttäen aikaisemman asunnon kanssa vapautunutta vakuusarvoa. Tällöin seuraava asunto tulee ostettua laskennallisesti jopa yli 100% velkavivulla, mutta sen tulee silti kestää kassavirtapositiivisena, jotta asuntoon ei tarvitse investoida joka kuukausi lisää uutta rahaa. Tällöin oma sijoitussalkku kestää nopean kasvun, vaikka käytetäänkin suurta velkavipua.

Toinen tärkeä sääntö on exit-strategia. Exit-strategia tarkoittaa sitä, miten sijoituksesta on ajatellut päästä eroon, kun sen aika koittaa. Omissa asuntosijoituksissani olen myös aina ostovaiheessa suunnitellut asuntojen exitin valmiiksi tuplaskenaariolla. Esimerkiksi tämän hetken sijoitusasunnoissani ensisijainen exit on maksimoida sijoituksen tuotto lyhyellä aikavälillä, sillä omaa pääomaa ei vielä rutkasti ole käytettävissä. Mitä tämä käytännössä tarkoittaa?

Omistan kaksi sijoitusasuntoa jotka ovat molemmat peruskuntoisia ja joissa on vuokralaiset sisällä. Vuokraan tehdään normaalit korotukset vuosittain, mutta vuokralaiset saavat asua asunnoissa niin pitkään kuin haluavat. Kun muutto syystä tai toisesta joskus koittaa, remontoidaan asunnot omistusasujaa varten ja myydään omistusasujalle markkinahintaan. Tämä on siis ensisijainen strategia. Mikäli kohde ei syystä tai toisesta mene kaupaksi, voi sen jättää pitosalkkuun, sillä pitosalkun kriteerit täyttyvät. Tällöin saadaan vuokraakin hilattua hieman ylöspäin, jolla saadaan taas remonttikustannukset katettua.

Mihin muihin asioihin kiinnitän itse suuresti huomiota asuntosijoituksia tehdessäni?

Näiden kahden ydinajatuksen lisäksi on myös liuta muita toinen toistaan tärkeämpiä asioita sijoituspäätöstä tehdessä. Yksi tärkeimmistä kriteereistä on sijainti. Kun asuntosijoituksen tuottoa lasketaan etukäteen, on oletuksena vuokralainen, joka maksaa vuokran joka kuukausi. Mikäli asunto on kuitenkin haastavalta sijainnilta, voi seuraavaa vuokralaista olla haastava saada ilman montaa tyhjää kuukautta. Tämä taas laskee vuosittaista tuottoa, sillä rahaa kassaan ei tule. Asuntosijoittamisessa kannattaa aina suosia siis muuttovoittoisia paikkakuntia, järkevää sijaintia kaupungin sisältä, sillä on eroa onko asunto kaupungin keskustassa, oppilaitoksen vieressä vaiko jossain lähiössä johon bussi kulkee ainoastaan arkipäivinä jne. Myös alueen mikrosijaintia tulee miettiä. Onko asunto katutasossa valtatien varrella, vai 4 kerroksessa samalta alueelta, jolla kaikki muut kerrostalot ovat ainoastaan 3 kerroksisia. Tällöin näkymät ikkunoista ja parvekkeelta on huomattavasti mukavammat.

Toinen mainittava oma suuri kriteeri on taloyhtiöremonttien tila. On helppo ostaa hyvästä yhtiöstä peruskuntoinen asunto ja remontoida asunto, mutta vaikeaa tehdä huonosta taloyhtiöstä hyvä yhtiö. Suurimmat remontit tulisi olla asunnossa tehtynä ja teknistä käyttöikää jäljellä yli 15v. Tällöin asunnon saa kaupaksi vielä ennen kuin remontti näkyy asunnon myyntihinnassa.

Kolmas tärkeä kriteeri on voida luoda arvoa kohteeseen itse. Tällöin pienillä parannuksilla saadaan asunnon vuokraa sekä markkina-arvoa nostettua. Tällöin asuntoa voi käyttää taas pankille uudelleenrahoituksen kautta vakuutena seuraavaan kohteeseen. Vaihtoehtoisesti arvonluonti voi tarkoittaa myös todella reilusti alle markkinahinnan ostamista, jolloin kohteella saa tehtyä kättelyssä jo suuret myyntivoitot.

Neljäs ja viimeinen, mutta äärimmäisen tärkeä kriteeri on puskurit. Tämä ei niinkään vaikuta asuntosijoituspäätökseen kohdetta valitessa, mutta kohdetta omistaessa tämä on se ainoa kriteeri, jonka avulla saa yöt nukuttua hyvin. Pidän asuntoja varten likvidikassaa (eli maksuvalmista ns. löysää rahaa) suoraan pankkitilillä äkillisiä menoeriä varten. Näitä on muun muassa tyhjät kuukaudet, jääkaapin hajoaminen tms. Tämä sama likvidipositio toimii myös sijoitusasuntojen remonttikassana, kun asunnon remontoinnin aika tulee. Likvidikassan lisäksi minulla on puskurirahastona indeksirahasto, johon sijoitan joka kuukausi asuntojen kaikkien kulujen jälkeen jäävän positiivisen kassavirran. Tällöin saan asunnoista jäävän likvidiomaisuuden myös tekemään tuottoa, mutta silti suuri osa puskurirahoista on silti käteisenä pankkitilillä.

Näiden kriteereiden lisäksi on myös monta muuta asiaa jotka vaikuttavat suuresti omaan asuntosijoittamiseen, mutta tässä nopea katsaus omiin ehkä merkitsevimpiin asuntosijoittamisen kriteereihin. Tämä blogisarja oli pieni katsaus asuntosijoittamiseen, joka toivottavasti inspiroi ja sytyttää kipinän asuntosijoittamiseen myös teillä.

Antti Valkeinen, 20v

Opiskelija, Yrittäjä, Intohimoinen asuntosijoittaja




 
 

“Rahajunnujen perustajat Waltteri ja Akseli ovat poikkeuksellisen valveutuneita, mukavia ja aikaansaapia kavereita. Kannustamme rahajunnuja heidän tavoitteessaan levittää järkevän rahankäytön tietoa nuorille. Seuratkaa heitä!”
-          Nordnetin #rahapodi-isännät, Martin Paasi ja Miikka Luukkonen

 

Tilaa muistutukset

Thanks for submitting!