Etsi
  • Rahajunnut

Mitä asuntosijoittaminen on? Osa 2. Erilaisia asuntosijoitusstrategioita


Asuntosijoitusaiheisten blogitekstien toisessa osiossa perehdytään enemmän erilaisiin sijoitusstrategioihin asuntosijoittamisessa. Mitä nämä erilaiset strategiat ja toimintatavat ovat ja mitä niistä kannattaa toteuttaa? Montaa varmasti kutkuttaa kysymys siitä, millä strategialla saa tehtyä parhaan tuoton. Vastaus siihen ei kuitenkaan ole niin yksiselitteinen ja selitän kohta miksi.

Strategioita on käytännössä yhtä monta, kuin on sijoittajaakin. Ennen asuntosijoittamisen aloittamista tulisi oma strategia olla kuitenkin mietittynä valmiiksi, sillä asuntosijoittamisessa sijoituksen tuotto tehdään aina ostovaiheessa. Mikäli asunnon ostaa liian kalliilla, voi siitä olla vaikea tehdä tulevaisuudessa exit. Asunnon tyyppi ja ostohinta riippuu omasta sijoitusstrategiasta sekä sijoittajan itse itselleen asettamista tuottotavoitteista.

Mitä erilaisia strategioita sitten oikein sijoittamiseen on?

Osta ja pidä asuntosijoittaminen on asuntosijoittamisen suosituin malli. Useimmiten tämän sijoitustyylin asuntosijoittajat ovat kuitenkin keski-ikäisiä ja omistavat vain muutaman asunnon. Tätä voidaan pitää asuntosijoittamisena, mutta itse miellän tämän yhden tai kahden asunnon omistajan asuntosäästäjäksi. Tällaiset kohteet ovat useimmiten hyvältä sijainnilta, isoimmat remontit tehty, jolloin niihin saa helposti vuokralaisen ja ajatuksena on maksaa sijoitusasunnon laina pois, jonka jälkeen asunto tekee tuottoa. Tuottoprosentti saattaa jäädä uudemmissa osta ja pidä -kohteissa useimmiten kuitenkin melko matalaksi (n. 4-5%). Sijoitus on kuitenkin melko varma, sillä hyvälle keskustasijainnille saa helpommin luotettavan ja rehdin vuokralaisen. Otetaan laskuesimerkki:

Sami Säästäjä ostaa uudiskohdekerrostaloyksiön Jyväskylästä paraatipaikalta Lutakosta. Kohde on 30m2 yksiö, jonka velaton myyntihinta on 138 000e. Kohteen hoitovastike on 126e/kk. Sami päättää ostaa kohteen kokonaan pankkilainalla käyttäen omaa jo velatonta kotiaan kohteen vakuutena. Hän saa pankista lainaa 1% marginaalilla 20v laina-ajalla. Tällöin hän nostaa lainaa koko kauppasumman sekä varainsiirtoveron 2%, eli yhteensä 140 760e Sami saa vuokrattua uuden asunnon hintaan 615e. Tällöin asunnon vuokratuotto on 4,17% ja asunnon kassavirta on reilusti negatiivinen (verojen, yhtiövastikkeen sekä lainanlyhennyksen kanssa -269,86e/kk). Sami käy kuitenkin töissä ja tietää, että saa kuitattua negatiivisen kassavirran omilla palkkatuloillaan. Samilla ei ole tarkoitus ostaa montaa asuntoa, jolloin hän pystyy elämään negatiivisen kassavirran kanssa.


BRRRR-Strategia, jossa kova työ tekee hyvän tuloksen. BRRRR tulee sanoista Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat. Eli Osta asunto, remontoi se, vuokraa se eteenpäin, arvota asunto välittäjällä uudestaan, osta uusi remontoitava asunto asunnon arvonnoususta tapahtuvalla vakuudella. Sitä BRRRR-strategia, eli suomeksi ORVUT strategia lyhykäisyydessään tarkoittaa. Tämä strategia on mielestäni äärimmäisen hyvä, mikäli on kätevä käsistään ja omaa kultaiset asuntosijoittajan kauppaneuvottelutaidot. Tämän strategian avulla voit omalla työllä luoda lisää arvoa asuntosijoituksellesi ja kasvattaa asuntosalkkua räjähdysmäisesti. Otetaan strategiasta havainnollistava laskuesimerkki:

Kalle Korjaaja päättää kasvattaa omaa asuntosijoitussalkkuaan aggressiivisesti, mutta omaa pääomaa ei juurikaan ole. Kalle ostaa Jyväskylästä muutaman kilometrin päästä hyvältä alueelta 40m2 kaksion, jonka pyyntihinta on asunnon kuntoon nähden hieman yläkanttiin 58000e. Asunto on ollut myynnissä kauan ja Kalle on sen verran kova kauppamies, että saa asunnosta kaupat tehtyä hintaan 41000e. Myyjä oli motivoitunut, sillä työpaikka siirtyi eri kaupunkiin ja toinen asunto oli jo hankittu. Kallen ostama asunto on täysin peruskuntoinen ja vaatii remontointia, jotta asunto toimisi paremmin vuokrakäytössä. Kalle tekee asuntoon täyden pintaremontin, mutta kylpyhuone on remontoitu LVIS-saneerauksen yhteydessä, joten siihen ei tarvitse koskea. Remontin kokonaiskustannukset ovat noin 5500e, ja työtä Kallelta kuluu siihen noin 3vk. Asunnon hoitovastike on 172e/kk ja Kalle saa vuokrattua asunnon remontoituna viikossa hintaan 590e/kk. Vuokratuotoksi jää muikeat 10,53%. Onhan asunto rauhallisella sijainnilla ja Kalle panostaa vuokrausilmoitukseen hyvillä kuvilla ja myyvällä tekstillä. Kalle osti asunnon täysin lainoitettuna, mutta remonttirahat löytyivät omasta taskusta. Tällöin asuntoon on käytetty lainarahaa (kauppahinta sekä varainsiirtovero) yhteensä 41820e ja omaa rahaa (remonttikustannukset sekä tyhjän kuukauden kulut) 5864,33e. Remontin ansiosta asunnon markkina-arvo nousee 69 000e. Tällöin asunnon velkavipu putoaa pankin silmissä 60% ja vapaata vakuutta riippuen pankkisuhteista voi tulla asunnon arvosta jopa 25%, eli n. 17250e. Tämän remontin sekä asunnon uudelleenarvioinnin johdosta Kalle voi alkaa katsomaan jo seuraavaa asuntoa ja rahoittaa sen uudelleenrahoittamalla tämän kaksion. Kalle voi strategiansa avulla kasvattaa sijoitussalkkuaan lisäämättä siihen juurikaan käteistä rahaa.


Asuntojen flippaus on strategia, joka on melko samankaltainen kuin BRRRR-strategia, mutta asunnot eivät jää vuokralle, vaan myyntiin. Tarkoituksena on ostaa remontointikuntoinen asunto hyvästä taloyhtiöstä ja luoda asuntoon lisää arvoa remontoimalla se loppukuluttajalle. Tällaiset flippauskohteet ovat monesti hieman suurempia asuntoja, sijainneilta joissa asuu paljon omistusasujia. Flippaus on kuitenkin ankaraa työtä ja osaamista vaativaa, sillä asunnon exit on tarkoitus tehdä heti remontin jälkeen, jopa yli markkinahinnan. Flippaus on hyvä tapa saada kasvatettua pääomaa nopeasti, sillä myyntivoiton oletetaan olevan huomattavasti suurempi tulonlähde, kuin säännöllisen vuokratulon. Asunnon remontointia ja myyntihintaa suunnitellessa kannattaa kuitenkin laskea arvo omalle työlle, jonka uskoo asunnon remontointiin kuluvan. Asuntojen remontointi kannattaa miettiä ostajan näkökulmasta. Jos flippauskohde sijaitsee Helsingissä arvo-alueella, ei kannata halvinta laminaattia tai keittiötä asuntoon laittaa, vaan satsata laatuun. Tämä johtuu siitä, että tällaisella alueella halutaan ostaa premium luokan asuntoja. Taas pienemmän hintaluokan flippauskohteissa ei välttämättä kannata investoida marmoritasoihin keittiössä, sillä ne eivät loppujen lopuksi paranna huomattavasti kohteen myyntiä ja lopullista kauppahintaa merkittävästi. Flippauksen rahoitus voi olla monesti kysymysmerkki, mutta exitin kannalta turvallinen rahoitus on pitkä laina-aika. Tällöin kohde voi jäädä myös omaan pitoon, jos ostajia ei kohteelle löydy. Flippauskohteen rahoitusta voi kuitenkin miettiä esimerkiksi bullet lainana. Tällöin voi pitää kohdetta 1-3v ilman lainanlyhennystä ja takoa vuokratuottoa, jonka jälkeen asunnosta tekee exitin myyntivoitolla ja maksaa bulletin kokonaisuudessaan pois. Bullet lainoissa on kuitenkin oma riskinsä ja mikäli kohdetta ei saada myytyä, voi rahoituksen uudelleenjärjestely olla vaikeaa.

Yhteenveto

Strategioita asuntosijoittamiseen on niin monta kuin on sijoittajaakin. Yllä mainittu ehkä eniten käytetyimmät sijoitusstrategiat, mutta strategioita voi soveltaa, sillä muita sääntöjä ei ole kuin lain puitteissa toimiminen. Miettiessä omaa strategiaa tulee ennen kaikkea miettiä omaa henkilökohtaista taloutta. Kestääkö oma talous epäonnistumiset asuntosijoittamisessa ja miten epäonnistumisiin voi varautua. Käytännössä ainoa tapa miten ikäviin yllätyksiin voi varautua on puskurirahasto ja tarkka matematiikka sijoitusta tehdessä. Puskurin avulla henkilökohtainen talous ei ole riippuvainen sijoitustoiminnan tuloksesta, sillä varsinkin alussa velkavipu voi olla sijoituksissa melko suuri. Normaalissa vuokraustoiminnassa asuntoa kohden olisi hyvä olla pankkitilillä 3000-5000e pelkkää käteistä, jotta selviää asunnon pienistä remonteista, tyhjistä kuukausista jne. Puskureiden perusteluna käytän sitä, ettei kukaan ole mennyt konkurssiin niin kauan kun kassassa on ollut rahaa. Kun pitää huolen, että omassa kassassa on yllätyksiä varten ylijäämää, ei velkavivullakaan sijoittaminen jännitä niin paljon.

Antti Valkeinen, 20v

Opiskelija, Yrittäjä, Intohimoinen asuntosijoittaja



 
 

“Rahajunnujen perustajat Waltteri ja Akseli ovat poikkeuksellisen valveutuneita, mukavia ja aikaansaapia kavereita. Kannustamme rahajunnuja heidän tavoitteessaan levittää järkevän rahankäytön tietoa nuorille. Seuratkaa heitä!”
-          Nordnetin #rahapodi-isännät, Martin Paasi ja Miikka Luukkonen

 

Tilaa muistutukset

Thanks for submitting!