Etsi
  • Rahajunnut

Mitä asuntosijoittaminen on? Osa 1.

Asuntosijoittaminen on muodostunut viime vuosikymmenellä sijoittamisen megatrendiksi. Mitä asuntosijoittaminen oikein on? Miksi siitä on tullut niin suosittu sijoittamisen muoto? Tässä vieraskynä blogissa avaan hieman omia näkemyksiäni asuntosijoittamisesta ja sen perusajatuksista.

Asuntosijoittamisen pääajatuksena on ostaa asunto, vuokrata sitä ja lopulta vuokralainen on maksanut asunnon kokonaisuudessaan sinulle takaisin. Kaikkien on oman näkemykseni mukaan pakko asua jossain, joten järkiperustein tehty asuntosijoitus tuottaa pitkällä aikavälillä varmasti positiivista tulosta. Ainakin mikäli diili on tehty järkevällä matematiikalla järkiperustein.

Monille osakesijoittaminen sekä rahastosijoittaminen on varmastikin sijoitusmuotona paljon tutumpi, mutta asuntosijoittaminen voi tuntua monille selkeästi konkreettisemmalta sijoitukselta. Onhan sijoitus enemmän fyysisesti ajateltavissa, kuin esimerkiksi pörssisijoittaminen. Osakesijoittamisessa tuotto muodostuu arvonnoususta sekä osingoista. Eli tuottoa osakesijoittamisessa tehdään pitämällä osaketta (osingonmaksu), että myymällä osake pois voitollisena (arvonnousu). Asuntosijoittamisessa etuna on joka kuukausi vuokralaiselta saatava kassavirta. Tämä on ikään kuin kuukausittaista osinkoa omasta sijoituksesta. Tällöin omaa kassavirtaa ja vaurastumista on huomattavasti helpompi ennakoida. Asuntosijoittamisessa kovimmat tuotot tehdään monesti kuitenkin velkavivun avulla. Tämä johtuu siitä, että useasti pankki lainoittaa asunnoista noin 75% niiden markkina-arvosta. Tällöin omalle sijoitetulle pääomalle saadaan huomattavia tuottoja. Asuntojen arvokin on historian valossa muuttovoittoisilla paikkakunnilla noussut huomattavasti. Monesti arvonnousu kannattaa kuitenkin mieltää vain kirsikkana kakun päällä, sillä kassavirta on kuitenkin se joka pitää asuntosijoittajan elossa. Huono yrityskään ei mene konkurssiin, mikäli sillä on kassa kunnossa. Alla muutama esimerkki asuntosijoittajan matematiikasta:

Repe Riski sijoittaa suurella velkavivulla. Repe saa pankista lainmukaisen maksimin 85% velkaa asunto-osaketta vasten. Hän ostaa asunnon hieman kasvukeskuksen keskustan ulkopuolelta hyvältä sijainnilta, jonka velaton hinta on 50 000e. Kohteen ostamiseen hän käyttää omaa pääomaa 7500e + varainsiirtoveron 1000e. Kyseinen asunto on 25m2 yksiö, jonka yhtiövastike on maltillinen 95e/kk. Asunto on vuokrattu tällä hetkellä hintaan 480e/kk. Tämä tekee vuokratuotoksi muhkeat 9,06%. Taas oman pääoman tuotto kohteessa on 49,35%, kun lainan korko on 1%. Vaikka velkavipua on käytetty, jää Repelle kohteesta silti 84,68e/kk nettona positiivista kassavirtaa. Koska Repelle jää vuodessa 1016,04e asunnosta käteen, on Repe kotiuttanut oman kohteeseen sidotun pääoman asunto-osakkeesta pois hieman yli 8 vuoden ajanjaksolla. Samaan aikaan lainaa on lyhennetty n. 18500e, joka lisää saman verran Repen henkilökohtaista nettovarallisuutta.

Santeri Säästäjä ei halua ottaa lainaa, mutta haluaa silti sijoittaa asuntoon, joka on varma sijoitus yliopistokaupungin keskustasta. Santeri sijoittaa myös yksiöön, mutta ainoastaan omalla pääomalla. Santerin yksiön hinta on 100 000e, johon hän lisäksi maksoi varainsiirtoveron 2000e. Santeri sijoitti omaa pääomaa kohteeseen siis 102 000e. Asunto on myös 25m2 yksiö, jonka yhtiövastike on 100e/kk. Asunto on vuokrattu hieman kovempaan hintaan 560e/kk. Asunnon vuokratuotto on 5,41%, mikä on selvästi huonompi kuin Repellä. Taas sama aika mikä menee oman pääoman kotiuttamiseen sijoituksesta vuokratuotoilla, on huomattavasti yli 20v. Tästä voimme jo ymmärtää, kuinka suuret edut asuntosijoittamisessa on velkavivun käytöllä.

Miksi siis sijoittaa asuntoihin?

Asuntomarkkina on tehoton markkina, joten jos on markkinatietämystä alueen todellisesta hintatasosta, voi alle markkinahintaisia kohteita saada haalittua omaan sijoitussalkkuun. Ja mikä parasta, saat itse päättää hinnan paljonko haluat kohteesta maksaa sekä myös luoda kohteeseen arvoa omalla osaamisellasi. Tällöin hyvä diili sekä tuotto-odotukset saadaan määriteltyä omaan strategiaan sopivaksi etukäteen. Velkavipua voi hyödyntää, jolloin oman pääoman tuotto kasvaa ja kassavirran saa pysymään positiivisena. Suuremman velkavivun käyttö tarjoaa sijoittajalle suunnatonta skaalaetua asuntojen hankinnassa, sillä harvalla aloittelijalla on koko vaadittavaa pääomaa jo valmiina takataskussa. Kirsikkana kakun päällä on henkinen sijoittaminen, kun on mahdollista tarjota uutta vuokrakotia tarvitsevalle uusi, turvallinen vuokrakoti.

Nämä ovat niitä todellisia syitä, jonka takia itse olen rakastunut suunnattomasti asuntosijoittamiseen. Jos asuntosijoittaminen kiinnostaa, mutta aloittaminen mietityttää, avaan seuraavissa blogiteksteissä eri strategioita asuntosijoittamiseen. Seuraava teksti ulkona ensiviikon sunnuntaina.

Antti Valkeinen, 20v

Opiskelija, Yrittäjä, Intohimoinen asuntosijoittaja

 
 

“Rahajunnujen perustajat Waltteri ja Akseli ovat poikkeuksellisen valveutuneita, mukavia ja aikaansaapia kavereita. Kannustamme rahajunnuja heidän tavoitteessaan levittää järkevän rahankäytön tietoa nuorille. Seuratkaa heitä!”
-          Nordnetin #rahapodi-isännät, Martin Paasi ja Miikka Luukkonen

 

Tilaa muistutukset

Thanks for submitting!